恒大苏宁破产疑云_恒大苏宁200亿2021年

1.袁一泓：电商平台卖房，实惠最重要

2.恒大上市了吗

3.江苏足球俱乐部从夺冠到停摆，这108天发生了什么？

4.房价要跌么？

5.苏宁夺冠(历史性的足球胜利！)

文/孟永辉

正所谓，江山代有才人出，一代新人换旧人。零售江湖，亦是如此。当苏宁的一纸公告公诸于世，有关张近东的走向，最终尘埃落定。

7月12日，苏宁易购发布董事会会议决议公告，审议通过黄明瑞先生、冼汉迪先生、曹群女士、张康阳先生为公司非独立董事候选人。同时，公告还称，张近东先生、孙为民先生、孟祥胜先生、杨光先先生将辞去董事职务及董事会专门委员会委员职务。

至此，苏宁易购的张近东时代宣告结束。

继马云、刘强东、黄峥之后，张近东以近乎同样的方式离开了那个他曾经熟悉的江湖，剩下的只有他的传说。

一

有关张近东的离开，外界早已有很多猜测。如果我们对这些猜测做一个梳理，就会发现，这些猜测多半与苏宁的巨亏有关。有人说，苏宁亏了近百亿；也有人说，苏宁亏了近200亿。无论具体的数字如何，有一点可以确定的是，苏宁是亏的，并且已经亏得不要不要的了。

如果我们将视线放到十年前，是很难将这些数字与苏宁联系在一起的。那个时候的苏宁在中国零售市场上，可谓是风光无限，舍我其谁。譬如，2011年，苏宁扣非净利润高达46亿元，而那个时候的阿里才只有16亿，京东仍然处于亏损之中。

彼时的张近东是名符其实的中国首富，而他所带领的苏宁易购更是零售行业的“独孤求败”。

移动互联网时代的来临打乱了苏宁的前进步伐，而如日中天的张近东并未感觉到一场危机正在到来。

为了构建他所谋划的商业帝国，依然在不断地买买买。无论是收购万达百货，还是接盘家乐福；无论是买江苏足球队，还是吃下天天快递；无论是押注恒大，还是收购PPTV；无论是入股锤子手机，还是投身龙珠直播。

从表面上看，通过这一系列的买买买，苏宁的确实现了商业布局的多元化。现在的苏宁已经不单单是做零售，商业的版图已经覆盖到了零售、物流、金融、科技、房地产、体育等诸多领域当中。但是，如果仅仅只是将焦点停留在买买买上，而忽略了后续的回报，那么，这一系列的买买买背后，更多的是一种任性。

随着江苏足球队的解散，苏宁的多米诺骨牌效应开始显现。有关苏宁的未来走向，外界更是有了诸多猜测。直到7月5日，有关苏宁即将接受混改的消息被正式公布，有关的猜测才尘埃落定。

根据混改方案，张近东将16.9%的苏宁股份作价88亿，转让给阿里为首的江苏新新零售创新基金二期有限合伙公司。这也预示着张近东彻底交出了苏宁的控制权，属于苏宁的张近东时代至此结束。

二

曾经如日中天的苏宁走到今天，的确让人唏嘘不已。一部苏宁的发展史，更像是一个时代的零售行业的真实写照。对于张近东来讲，他带给我们的更多的是毁誉参半的商海浮沉的启示。

其一，资本是把双刃剑。有钱是好事，但是，如何用好钱，才是一门大学问。古往今来，诸多商业巨贾都因为钱这个事情，杀敌一千，自损八百。如何用好资本为自己服务，才是张近东们真正应该思考的。

笔者认为，始终保持对金钱的敬畏之心，始终保持对资本的正确看法，才是确保每一个在商海中浮沉的人，真正可以行稳致远的关键所在。无疑，资本的力量成就苏宁，成就了张近东，但是，资本同时让如日中天的苏宁和舍我其谁的张近东陷入了自我麻痹的笼子里。

真正用好资本，真正敬畏资本，让资本可以为我所用，才是张近东留给我们最值得思考的地方。

其二，“生态化反”的警钟长鸣。每一家企业，特别是发展壮大后的企业，总是会走向构建自我生态的道路。先有贾跃亭，后有张近东，无一不是如此。复盘贾跃亭和张近东，我们会发现，他们都有一个共同之处，就是不断拓展自身的商业版图，不断拓展自己的商业生态。

须知，建构一个生态的确可以给企业的增长带来益处，但是，如果仅仅只是为了生态而生态，为了讲述美妙的故事而生态，所谓的生态，势必会有“化反”的危机。

从前的苏宁，之所以会获得如此快速的发展，除了与当时的大环境有关之外，更多的是因为苏宁聚焦自身的战略核心，不断用这个核心来引领自身的发展。

现在的苏宁，之搜易会获得如此多的诟病，除了与现在的大环境有关之外，更多的是因为苏宁开始丧失自身的战略核心，不断丧失了自身发展的源生动能。

其三，从来就只有时代中的某个人，而不是某个人的时代。正如开头所讲的那样，江山代有才人出，一代新人换旧人。从来就只有身处某个时代的人，他们因时代而生，因时代而发展，而不是某个人造就了一个时代。苏宁的高光时刻是因为它抓住了那个时代的发展契机，获得了快速的发展，而张近东仅仅只是那个时代的人而已。

当那个时代结束，需要有新人来出现，并引领这个时代。毋庸置疑的是，苏宁通过拓展线上的电商业务，通过布局新零售，通过加持金融行业等一系列的操作来试图重塑它的高光时刻，但是，时代的车轮已经向前，属于苏宁的那个时代也已经远去。

苏宁真正要做的是，腾笼换鸟，跟上历史的车轮前进，而不是去一味地维持它曾经的江湖地位。

时代成就的张近东，同样，让张近东在新的时代面前落幕。所以，从来就没有某个人的时代，只有时代里的某个人。对于张近东来讲，江湖中不再有他，或许是最好的结局。

江湖再无张近东，但苏宁却依然还要前行。正如苏宁公告中所讲的那样，苏宁易购将成为一家面向市场的社会化新型企业。

再见，张近东。

你好，新苏宁。

袁一泓：电商平台卖房，实惠最重要

财技超人张近东，暂时从债务泥潭中解脱了出来。

1月8日，苏宁易购发布的公告显示，公司原计划涉及20亿元资金的债券购回方案最终确认成交约17.33亿元，该笔债券购回资金将于3日后到账。

此前，苏宁电器方面表示，公司已将“15苏宁01”债券到期应兑付的全部本息金额，足额划入专用账户。据透露，该债券规模为100亿元，当前余额90.6亿元。

然而，两笔债券的提前兑付，似乎并不能打消投资者们对苏宁系流动性压力的质疑。

从财务数据来看，苏宁易购的主营业务已连续六年多出现巨额亏损。以至于有业内人士调侃道，“近年来，苏宁财报数字好看时，外界就知道是又变卖资产了。”

另外，更为致命的是，苏宁易购的主阵地正逐渐被阿里、京东、拼多多等电商平台蚕食。 据网经社电子商务研究中心发布的报告，2019年，苏宁易购在B2C市场的份额为3.04%。而在五年前，该数据为3.1%。

面对危局，58岁的张近东再度披挂上阵，意欲扭转颓势。

据悉，张近东已推出了云网万店，并要求“未来十年，苏宁要转型升级为零售服务商”。

但目前，经过新冠疫情的冲击，中国零售行业的数字化转型赛道中已强敌林立，微盟、有赞，甚至阿里、腾讯、华为等 科技 巨头均占有一席之地。

身处竞争如此激烈的商业丛林，“老将”张近东与“少将”张康阳还能否在稳住苏宁零售基本盘的前提下，重新杀出一条血路？

千亿债务重压

“3.98%的股权，看起来并不多，苏宁和阿里又早有合作渊源。张近东卖公司谈不上，但是不是缺钱就不好说了。”在接受《北京商报》采访时，一位零售行业分析师表示。

去年12月10日，国家企业信用信息公示系统的变更信息显示，张近东、张康阳与南京润贤企业管理中心（有限合伙）已将苏宁控股集团全部股权质押给了淘宝（中国）软件有限公司。

据公开资料，苏宁控股集团持有上市公司苏宁易购3.98%的股权，是其第四大股东。

此外，张近东还已将6.5万股苏宁置业集团股权出质，质权人同样为淘宝。

消息犹如一颗炸雷，在资本市场掀起轩然大波，掌舵者张近东与苏宁系公司迅速被推上舆论的风口浪尖。

与此同时，网上流传已久的苏宁系千亿债务危机也开始浮出水面。

懂财帝查阅苏宁易购三季报发现，截至2020年9月末，苏宁易购合并口径负债总计已达1361.4亿元。

其中，有息债务规模逾700亿元，包括短期借款280.97亿元、应付票据247.97亿元、一年内到期的非流动负债46.16亿元，长期借款62.48亿元、应付债券79.95亿元，绝大多数为短债。

继续深挖，股权质押风波期间，苏宁易购为提振市场信心，发布了总额为30亿元的债券回购计划。但根据最新数据，完成第二次债券回购后，苏宁易购2021年内需要偿还的债券余额仍高达40.54亿元。

据此计算，苏宁易购短期（一年内）需要偿还的总债务规模至少为：280.97 46.16 40.54=367.67亿元。

而值得注意的是，截至2020年三季度末，苏宁易购账面流动资金仅为308.37亿元。 这意味着，若要全部清空债务，张近东还缺少59.3亿元。

另外，同时期，苏宁易购流动资产仅为1072.48亿元，同样低于1099.67亿元的流动负债规模。

将视角回归张近东庞大的商业版图。实际上，从资产负债角度来看，苏宁电器才是苏宁系真正的核心平台。

其2020年中报显示， 截至6月末，苏宁电器总负债规模已达到3002.89亿元，资产负债率为73.81%。 但苏宁电器的净资产仅为1065.53亿元，其中受限资产就高达811.02亿元。

毫无疑问，苏宁系如此庞大的债务规模与低迷的股价如同一块巨石，已长期压在投资者们的心中。

因此，对于他们而言，突如其来的股权质押消息，加上此前紧张的信用债市场，直接成为了引爆内心焦虑的导火索。

消极情绪传导至二级市场，此后数日，苏宁易购股价不断下滑，最低跌至7.33元/股，这是近六年新低。同时，其债券的价格也持续下挫。

中盛证券在一份研报中甚至给出苏宁易购Level 3中性风险等级，并表示受市场交易条件的影响，可能存在一定风险，价格波动比低风险的股票更剧烈。

截至1月22日A股收盘，苏宁易购股价仍在低位徘徊，为7.34元，总市值为683.4亿元。

资本与财技

关联交易、闪转腾挪，出售优质资产......当魔幻的财技难以持续，裸泳者终会现形。

“如果我做，可能会犯错，可能会倒下。但如果我不做，肯定倒得更快。”

7年前，嗅到互联网变革气息的张近东在内部会议上拍板，将苏宁电器改名为苏宁云商，希望借此打出一条包揽线上线下以及零售服务的云商之路。

当时的张近东或许怎么也没想到，他坚守的新零售转型战略，并没能把苏宁易购塑造成现金牛公司。

正相反，7年间，苏宁易购已在巨额亏损的道路上越走越远。

三季报显示，2020年7至9月，苏宁易购实现营收624.38亿元，同比下滑4.58%，但扣非净利润（单纯反映企业经营业绩的指标，只看经营利润的高低）却亏损2.63亿元。

这意味着，苏宁易购的主营业务已连续六年多未能实现盈利。

但值得注意的是，同时期，苏宁易购财报中归属净利润（该指标反映在企业合并净利润中，归属于母公司股东所有的那部分净利润）均为正值。

懂财帝曾在《隐形坠落：苏宁易购财技魔术下的百亿盈利》一文中谈到，这一正一负的背后，很大程度上要归功于张近东与苏宁系大手笔的资本运作。

2014至2019年间，苏宁易购通过向关联方出售自有门店、苏宁小店等子公司，并清仓阿里股票，来实现扭亏为盈。

2020年前三季度，虽然苏宁易购并未再次出售旗下资产。但从合并的财务报表上看， 1至9月，苏宁易购营业利润共亏损1802.4万元，而归属净利润却为5.47亿元。

据此来看，苏宁易购几乎是依靠投资收益、政府补贴等营业之外的利润，才撑起了财报上的盈利。

然而，一边经历着主营零售业务的持续亏损，另一边，张近东却大方地为好兄弟投资。

说起这个，时间还要回溯到3年前。彼时，张近东与许家印在酒席上喝了“交杯酒”后，感情迅速升温。

张老板开心地说，“我和家印主席心有灵犀、一拍即合，共同决定要推动苏宁和恒大全方位的战略合作，携手布局智慧零售时代下的场景消费。”

事实证明，张老板确实是个实在人。不久之后，中国恒大就发公告称，苏宁电器全资子公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元。

如今，尽管恒大地产与深深房重组失败，但苏宁也并未要回这200亿现金。而是继续为许家印主席站台，将钱转换成了股份。

除此之外，在零售赛道，张近东还不断“剁手”，通过收购外部资产来强化苏宁易购零售巨头的形象。

其2019年年报显示，报告期内，公司以现金对价收购的形式，购买了Kakogawa、万达百货、苏宁智能终端、家乐福中国、6家资产管理公司以及天天快递物流多城分公司的全部或部分股权。

张近东的踌躇

张近东：“我们最大的竞争对手是谁？”

时任苏宁董秘任峻：“我们自己。”

张近东： “从具体的情况来看，苏宁未来最大的竞争对手，可能是互联网。”

2009年初，正和国美打得不可开交的张近东遭遇到另一位“东哥”刘强东的强劲挑战。

价格战很快爆发，双方你来我往，消费者也在两家平台之间频繁穿梭。最终，直到发改委介入才偃旗息鼓。

而此时，张近东却惊奇的发觉，苏宁易购已被互联网电商巨头远远甩在身后。数据显示，2012年底，京东销售额已从210亿暴涨至600亿元。而同期，苏宁易购的销售额仅从56.6亿增长至152亿元。

张近东决定“all in”零售转型，他在内部表示，苏宁未来要成为中国的“沃尔玛+亚马逊”。

但此后数年，不论是将上市主体改名为“苏宁云商”还是“苏宁易购”，亦或是横向拓展SKU品类，进军百货日用品领域，甚至是推出具备“新零售”概念的苏宁小店，都让外界与投资者们有些摸不着头脑。

毕竟在财务数据上，苏宁的零售主业仍处于严重亏损状态，甚至在B2C市场的份额也呈现下降趋势。

但张近东认为零售是一场没有终点的马拉松。

因此，去年7月他宣布，在下一个十年，苏宁将由零售商升级为零售服务商，即做“云网万店”，把云技术和平台开放给合作伙伴。

公开资料显示，云网万店的法人代表仍是张近东。该公司在仅成立19天时就完成了60亿元的A轮融资，估值达到250亿元，预计未来将在科创板上市。

这也意味着，下一个十年，苏宁的To C与To B业务将齐头并进。

但财报显示，2020年1至9月，苏宁旗下3C家居生活专业店关闭了241家，家乐福超市关闭了11家，红孩子母婴专业店关闭了38家，苏宁易购直营店关闭了674家。

与之形成鲜明对比的是，同时，苏宁易购零售云加盟店却新开了2432家店。

对此，财报解释，这是为了推进面向不同市场级别的店面策略，优化门店结构。

张近东在接受媒体采访时说更为直接， “必须要学会做减法，只要不在零售赛道、脱离商品和用户，都要大胆调整，该砍的砍，该转的转。”

然而，在大刀阔斧的改革之下，已战斗了三十年的苏宁最终能否找回最原始的初心？苏宁系能否脱离现有的债务与盈利困局？......

所有的疑惑，或许还有待时间与市场的检验。

恒大上市了吗

文 / 袁一泓

据媒体报道，苏宁已与恒大全面达成合作协议，上万套恒大房源即将登陆苏宁推客进行销售。

表面看来，这是抢在“双十一”之前的一个营销动作。背后则是双方战略合作的进一步展开，更是楼市整理期房企抢占渠道的表现。

苏宁与恒大的交叉合作，是比较深入的。2017年11月6日恒大公告，苏宁电器集团之全资子公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元，恒大地产增资扩股完成后，南京润恒将持有其4.70%的股份。2018年6月25日苏宁易购公告，全资子公司苏宁商管与恒大地产集团设立深圳市恒宁商业发展有限公司，注册资本200亿元，苏宁持有合资公司49%股权，恒大持有51%股权。

双方的互补性比较强。成立合资公司后就传出了恒大将在苏宁平台售房的消息。恒大的商业地产板块，进驻苏宁易购云店、红孩子母婴店、苏宁超市等。同时，苏宁小店、苏宁快递、苏宁智慧物业，也将进驻恒大旗下的民生地产板块。

如果恒大房源能在苏宁平台进行销售，既是双方合作落地后的扩展，也是水到渠成的事。苏宁的线上和线下加起来，流量是比较大的。关键是，这是一种线上线下相融合的模式，对于卖房这样面向C端的业务，应有一定的促进作用。

就今年“双十一”这个节点而言，可以看作是一个营销动作。“双十一”已成为各大电商平台的例行“狂欢节”，房企借势营销无可厚非。并且，商品房货值大，若有成交，电商平台由此可以获得较为可观的流量增加值。

值得指出的是，当前楼市处于整理期，既考验房企的产品能力，也考验房企的营销能力。而渠道是营销能力的重要内容。据业内人士介绍，有的渠道费已涨到10%了。而借助电商平台尤其是合作方的平台，渠道费等成本是低微的。

电商卖房，并非新鲜事。多年前，各大商业网站就有此项业务，而且是其房产频道最重要的营收来源之一。那时，商业网站的电商业务对于房企项目认购前的蓄客，还是起了不少的作用。不过，这项业务近几年已经衰落。

当然，彼电商非此电商。真正的电商平台，也有售房业务。比如京东就成立了专门的售房部门。不过，成效如何未对外公布。

包括京东、苏宁在内的电商平台售房，是否比之前的商业网站电商业务，更具优势，尚难断定。我个人分析，有一点会有进步，那就是客户大数据的挖掘能力。京东、苏宁主要是直营，理论上有着更精准的客户画像，如果可以利用人工智能做到精准的一对一推介，或许能够取得一定的成交率，且成本低廉。

难点在于，商品房是极高的商品，电商平台的销售工具再智能化，也无法完全替代面对面的沟通。否则，提前开展此项业务的电商平台，早已收获满满并大力推广。

我个人认为，电商卖房，房企还是要拿出诚意来。相比于早年商业网站以蓄客为主的“电商业务”，现在的电商平台卖房，意在促成真正的成交，那就要给购房者让利。房企和电商平台不妨仔细测算一下，把节省下来的成本，一次性让给消费者，吸引他们下单。

此前我已呼吁，房企不要只盯着哪个城市调控放松限购之类，而应将精力放在销售尤其是有回款的销售上来。该打折促销的打折促销。当然，以恒大为代表的一批房企，已经发动了促销行动，而且在9月份以及国庆期间，取得了不菲的业绩。如果将这些让利促销的举措放到电商平台来，效果也不会差。反之，倘若电商卖房只是一种单纯的营销行为，购房者会不会买单，是存疑的。

房企有渠道，购房者有实惠，这样的电商卖房，才更受欢迎。试水者若成功，相信跟随者会多起来。

江苏足球俱乐部从夺冠到停摆，这108天发生了什么？

“恒大集团上市了，股票代码是03333。恒大地产集团（简称广州恒大或恒大地产）于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业，也是集团的地产业务主体，总部位于中国广东省深圳市。统一社会信用代码是91440101231245152Y。注册号是440101000205860。”

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恒大地产集团有限公司（简称恒大地产）于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业，也是集团的地产业务主体。

1、恒大集团

恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人，在全国180多个城市拥有地产项目500多个，已成为全球第一房企业。

2、发展战略

2017年8月1日，恒大集团总部和恒大地产集团、恒大金融集团总部正式入驻深圳办公，而恒大旅游集团、恒大健康集团总部则继续留在广州办公。广州和深圳“双总部”战略正式实施，两个城市的总部员工各三千多兆链人。一带一路”中国企业100强榜单排名第32位。2019年12月，恒大地产集灶厅团有限公司入选2019中国品牌强国盛典榜样100品牌。2019年12月18日，人民日报“中国品牌发展指数”100榜单排名28位。2020年1月4日，获得2020《财经》长青奖“可持续发展效益奖”。2021年6月11日，恒大集团与中国石油化隐猜隐工集团战略合作签。

3、成功的原因

但是恒大在港股的上市，却让恒大在A股的上市蒙上了一层阴霾：除非有其他原因左右，一般先行完成港股上市的企业，就无法在国内的A股继续上市了（其中的原因需要千字文说明，这里只是给大家看一个结论，有兴趣的可以查查书本）。当然也有想法正好相反的，2017年，张近东旗下的苏宁集团就斥资200亿入股了恒大5%的股份（其实等同于债转股。

房价要跌么？

一、从?夺冠?到停止运营：

仅仅经历了108天，?江苏苏宁以两回合2比1的总比分击败广州恒大，夺得队史首个联赛冠军?到?江苏足球俱乐部宣布停止球队运营。

二、这108天都经历了什么：

1、2021年1月25日江苏队重新集结，准备开始冬训。但在春节前结束第一阶段冬训后，球队至今没有收队。?

2、2021年1月29日是提交工资奖金确认表的最初截止时间，尽管江苏苏宁当时按时交表，但欠薪问题并没有解决。

3、2021年2月1日，江苏苏宁足球俱乐部宣布正式更名为江苏足球俱乐部有限公司。

4、2021年2月19日苏宁集团董事长张近东发表讲话，大概意思要坚定发展零售，在业务板块聚焦主要业务，砍掉细枝末节，不是零售业务的能砍掉则砍掉。

5、2021年2月28日是中国足协宽限后的各级俱乐部准入时限。在2月26日这晚，江苏队队员们被告知?可以去找别的队了。?

三、江苏足球俱乐部停运的原因：

1、江苏苏宁足球俱乐部缺乏?造血?能力。

2、从外部的环境来看，盲目跟风?金元足球?，缺乏有效的造血能力，是包括江苏队在内的一众球队在名称中性化改革、限薪令等政策出台后危机突发的重要原因。?

3、疫情成了导致危机的加速器，因为疫情以及造血能力，让苏宁体育版图的营收能力雪上加霜，也一定程度上影响了母公司的业务。一旦出现危机，作为非主要业务的体育板块的江苏苏宁足球俱乐部也就变成了投资人甩掉的一个包袱了。?

四、江苏足球俱乐部停运的大背景：

深圳国际与苏宁易购发布公告，前者将通过全资附属公司深国际控股及深圳市鲲鹏共同持有苏宁易购23%的股份，总计148.17亿元。根据相关框架协议，深国际(深圳)以及鲲鹏资本计划，分别拟按每股人民币6.92元，收购目标公司的7.45亿股及13.97亿股股份，占目标公司于本公告日期总股本的8%及15%。交易分别作价51.54亿元及96.63亿元。

苏宁发布的2020年业绩财报显示，公司2020年实现营收总额2584.59亿元，相比上一年同比下降4%；归属于上市公司股东的净利润-39.13亿元，和上一年相比同比下降139.75%。财报显示，截至2020年第三季末，苏宁易购有流动负债1099.67亿元，这其中包括一年内到期的短期负债有327.13亿元，账上货币资金308.37亿元，已经无法覆盖短期负债，且其中超200亿为受限资金不可动用，其短期偿债风险较大。

五、我的看法：

从以上可以看出江苏苏宁的?金主?已经面临债务危机，企业内部已经开始重组，又是在疫情的背景下，球队已经没法为公司带来收益，而且俱乐部已经无法冠名，在这种情况下，企业砍掉足球俱乐部这种?包袱?，也是合情合理的。

苏宁夺冠(历史性的足球胜利！)

房地产行业6天前，恒大发了公告称，苏宁控股集团旗下苏宁电器集团之全资子公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元，恒大地产增资扩股完成后，南京润恒将持有其4.7%的股份。而乐视的重组方案也在浮出，孙宏斌描绘未来的孙氏帝国就是“买套房子，再回家看个乐视电视，电视上放我们的**，然后出门到万达城玩。”

中国经济的各个领域眼下已经有和房地产行业相互交融、相互渗透的趋势。在这个过程中，房地产行业会变成中国经济的CPU行业之一，一业关乎百业兴衰。作为向很多新生乃至发展期行业“输血”的重要产业，高层在未来的楼市调控中，将不得不考虑打压房地产会否损害到国民经济中其他正在被扶持、重点发展的行业。

所以房价已经穿上防跌“外壳”，最根本的原因还是未来房产税的征收。从现有房产税设计方向看，房价持续微涨，而不是跌，才符合房地产税设计的用意。

壹

人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》一书，收集了财政部部长《加快建立现代财政制度》一文，不仅明确了房产税，还透露说，未来的房地产税，是根据对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

也就是说，房产税将成为地方财政收入的重要内容，关系到地方每年的钱袋子。而且，这项税收每年收入的多少，是和房子的评估价格高低有关。如果房价下跌，地方的收入就会变少，如果房价上涨，地方的收入就会增加。

房价涨或跌，哪个方向更符合地方管理者的心愿，不言自明。

有人说，大不了地方政府房产税收少点，多收点其他行业的税。先不要说，其他行业是否愿意为房产税的减少“埋单”.

单以目前各地招商引资的现状，也不会有地方政府会选择这样做。为了抢夺缴税大户，很多地方暗地都有相关的退税政策，把企业交给地税的一部分返回给企业。有些退15%，有些退20%，有的甚至税收返还比例超过30%。

但即使如此，也很难保证企业会把税收都留给地方，而不是把税收转移到有更多优惠条件的地区。

所以，地方最可靠的税收，还是个人缴纳的税收，比如房产税，比如个人所得税。其中尤其是房产税对地方的财政收入意义重大。

根据财政部公布的数据，2016年房产类的税收总额达到1.5万亿左右，占到当年度财政总收入的接近10%，这还没有算上土地出让金收入。

按照房产税最终替代土地财政的最终意图，地方显然会不遗余力防房地产价格大降。

贰

然而，防止房价大跌，并不仅仅只是关涉到地方自身的利益。更重要的是，如今中国的房地产已经和中国经济打断骨头连着筋。一旦房地产价格出现大跌，产生诸如房企资金链断链，房地产烂尾等一系列问题，必然会成为多米诺骨牌，对其他的经济领域产生巨大的连带冲击。

张近东说苏宁云商入股恒大的目的 “苏宁在2018年要开5000家互联网门店……苏宁肯定要从源头、标准开始，要和恒大等全国领先的大型房地产企业相互借力。”

不过，教授相信，入股的真实原因绝非张近东所说的那么简单。从2013年到2017年的这四年，苏宁云商的净资产收益率都只有1-3%，比一年期的存款利率还要低很多。而恒大的净资产收益率始终在10%—20%间，2013年甚至有过25%的净资产收益率。换言之，以经营效率和经营质量而言，苏宁云商远远不如恒大。

苏宁在入股恒大之后，公司的净资产收益率很有望因为恒大的给力表现，有小幅度提升。这对股价长期低迷的苏宁来说，不能不算是个好消息。

仅从经营效率看，除了茅台、华为等少数行业和少数企业外，房地产目前仍然是经营质量最好的几个行业之一。也因为经营质量足够好，才有向外部行业尤其是那些处于培育期，还没有能力迅速产生盈利行业“输血“的能力。这样的”输血者“，往往动一发而痛全身，决策层不能不再三决策衡量，而不是像原来那样，简单地头疼医头，脚疼医脚。

叁

防止房价下跌，不仅仅是很多房地产扶持的卫星企业的愿望，也不仅仅是地方管理者的需要，同样也是银行的需要。

对抵押物很大数量来自房产、土地的银行来说，房价一旦出现大幅大跌，银行资产账面必然会出现一定幅度的浮亏。

实际上，过去几年银行一直以限贷为名义，把最经不起房价下跌的中低净值人群和部分中下层炒房客赶出购房市场。

11月8日，融360发布监测数据显示，2017年10月全国533家银行中首套住房首付2成的有80家银行，占比15%，较9月减少1家；首付3成的有344家银行，占比达64.54%，较9月减少5家；首付3.5成的银行有51家，占比9.56%；暂停受理房贷业务的有42家银行分(支)行，占比7.87%，较9月新增6家分(支)行暂停房贷业务受理。

另外，多地的首套让贷款利率已经上浮20%—30%，北京首套平均利率现在已经达到5.28%、广州为5.31%、深圳为5.35%。而各地的二套房贷目前首付更是普遍在8成以上。

另外，央行还一而再，再而三地严查，消费贷、首付贷进入楼市。

银行提高门槛，客观上让楼市远离美国次贷危机那样的金融飓风，处于安全区域。

总结

在房地产企业投资、新建、收购多个跨行业业务后，房地产实际上已经与中国经济血脉相连，牵一发动全身，未来的楼市调控必然会是越来越难。

从管理层角度看，房产税如果征收因为这样将更有效地提升房屋价格，从而为地方政府带来大量财源。因此，房产税不是“凶神恶煞“，也不是和拥有房产的人天生对抗，而是相辅相成，共荣共生的关系。

银行的限贷、提高利率，虽然是减少了交易量，妨碍了购房者购买。但客观上，也赶走了市场中最脆弱、持有房子态度最为摇摆的那部分人，为长期房价“扫了雷“，其实客观上是有利于中长期房价的。

经常有人问我现在买房是否合适，我也想就此作个公开明确的答复。现在可能是买房最好的时机，因为竞争者被大量赶出了场外，因为我们从大趋势看出，未来房价仍然要涨。如果身边人都在问相同的问题，那就说明现在就是最好的入市时机。

2021年11月28日，是中国足球历史上一个值得纪念的日子。在这一天，苏宁足球队在中超联赛最后一轮比赛中，以2比1的比分战胜了上海上港队，成功夺得了中超联赛冠军，这是苏宁足球队历史上第一次夺得中超联赛冠军，也是中国足球历史上第一支夺得中超联赛冠军的南京球队。这场胜利不仅仅是苏宁足球队的胜利，更是中国足球的胜利。

冠军之路：苏宁足球队的辉煌历程

苏宁足球队成立于1994年，是中国足球历史上的一支老牌球队。经过多年的努力，苏宁足球队逐渐成长为一支实力雄厚的球队。在2016年，苏宁足球队实现了中超联赛亚军的好成绩，给球迷们留下了深刻的印象。

在2017年，苏宁足球队在中超联赛中表现平平，最终只获得了第七名的成绩。这一年，苏宁足球队进行了大规模的引援，引进了多名实力派球员，如特谢拉、拉米雷斯、吉翔等。这些球员的加盟，为苏宁足球队的实力提升提供了有力的保障。

在2018年，苏宁足球队在中超联赛中的表现有了明显的提升，最终获得了联赛第三名的好成绩。这一年，苏宁足球队在亚冠联赛中也表现出色，最终获得了亚冠联赛的八强成绩。

在2019年，苏宁足球队在中超联赛中的表现再次有所提升，最终获得了联赛第四名的好成绩。这一年，苏宁足球队在足协杯比赛中也表现出色，最终获得了足协杯冠军的好成绩。

在2020年，苏宁足球队在中超联赛中的表现有所下滑，最终只获得了联赛第十一名的成绩。这一年，苏宁足球队在亚冠联赛中表现出色，最终获得了亚冠联赛的亚军成绩。

夺冠之路：苏宁足球队的精彩表现

在2021年的中超联赛中，苏宁足球队表现出色，一路领跑，最终成功夺得了中超联赛冠军。这一年，苏宁足球队的表现可谓是精彩纷呈，下面我们来看看苏宁足球队夺冠之路的精彩表现。

战胜广州恒大队

在2021年中超联赛的第八轮比赛中，苏宁足球队迎战了广州恒大队。这场比赛，苏宁足球队的表现非常出色，最终以2比1的比分战胜了广州恒大队。这场胜利为苏宁足球队夺冠之路打下了坚实的基础。

战胜北京国安队

在2021年中超联赛的第十六轮比赛中，苏宁足球队迎战了北京国安队。这场比赛，苏宁足球队的表现非常出色，最终以2比0的比分战胜了北京国安队。这场胜利让苏宁足球队的夺冠前景更加明朗。

战胜上海上港队

在2021年中超联赛的最后一轮比赛中，苏宁足球队迎战了上海上港队。这场比赛，苏宁足球队的表现非常出色，最终以2比1的比分战胜了上海上港队。这场胜利让苏宁足球队成功夺得了中超联赛冠军。

夺冠感言：苏宁足球队的荣耀时刻

苏宁足球队的夺冠，不仅仅是球队的胜利，更是中国足球的胜利。在这个历史性的时刻，我们要感谢所有为苏宁足球队努力过的人，感谢所有为中国足球发展付出过的人。

在这个荣耀的时刻，我们要向苏宁足球队的每一位球员致以最崇高的敬意。是你们的努力和拼搏，为中国足球带来了无尽的希望和信心。

苏宁足球队的夺冠，是中国足球历史上的一个重要里程碑。我们相信，在未来的日子里，中国足球会越来越好，会越来越强大。让我们一起为中国足球的明天而努力！

苏宁夺冠，历史性的足球胜利！